Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I năm 2026

Tâm lý thận trọng bao trùm phân khúc nhà ở; bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ đòn bẩy hạ tầng; phân khúc khách sạn – nghỉ dưỡng bội thu mùa du lịch lễ Tết.

Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam – Avison Young hôm nay công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam Q1/2026. Báo cáo phân tích tình hình hoạt động trong các phân khúc bất động sản (BĐS) chính trong quý 1, đồng thời chỉ ra triển vọng tăng trưởng trung và dài hạn.

Tính đến hết quý 1, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) giải ngân trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đạt 389,5 triệu USD, chiếm 7,2%. Nguồn cung nhà ở tiếp tục phục hồi nhưng giao dịch khiêm tốn khi kinh tế vĩ mô biến động và lãi vay tăng mạnh. Nhu cầu thật, pháp lý minh bạch và hiệu quả đầu tư dài hạn là ba từ khóa chính dẫn dắt thị trường vào chu kỳ sàng lọc và tái cấu trúc sắp tới.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định: “Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế. Trong thập kỷ qua, Việt Nam được xem là có cơ hội tăng trưởng cao. Tuy nhiên, chúng ta đang thấy các nhà đầu tư tiếp cận có chủ đích và mang tính chiến lược hơn. Dòng vốn không đơn thuần “thử nghiệm” thị trường nữa, mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn. Đây chính là bước chuyển quan trọng trong quá trình trưởng thành, là lúc vị thế Việt Nam dịch chuyển từ thị trường mới nổi sang một phần cốt lõi trong chiến lược đầu tư khu vực. Hay nói cách khác, nhà đầu tư đã thay đổi cách nhìn về Việt Nam – từ trạng thái đáng theo dõi sang không thể bỏ lỡ”.

Căn hộ thiết lập mức giá bán mới, thanh khoản chậm lại

Quý 1/2026, giá căn hộ sơ cấp lập đỉnh mới tại ba thị trường trọng điểm, trong khi lãi suất tăng và biến động kinh tế khiến thanh khoản giảm trên diện rộng.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập (TP.HCM), giá sơ cấp đạt 3.900 USD/m². Quý 1 ghi nhận 15.000 sản phẩm mở bán, trong đó 35% đến từ dự án mới, tập trung nhiều nhất tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước. Thanh khoản thị trường sơ cấp cải thiện, trong khi thị trường thứ cấp chững lại.

Xét theo nguồn cung, tại khu vực TP.HCM, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế, với các dự án từ Masterise Homes và Sunshine Homes. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, hai dự án ven biển Blanca City (Sun Group) và Maison Grand (Phú Mỹ) giúp thị trường sôi động. Trong khi đó, Bình Dương bổ sung nguồn cung trung cấp, giúp cơ cấu sản phẩm toàn thị trường TP.HCM (sau sáp nhập) cân bằng hơn.

Năm 2026, các dự án dự kiến hoàn thành gồm: Sunshine Sky City (V7–V8–V9) với 796 căn tại TP.HCM; Green Tower với 1.296 căn tại Bình Dương; Maison Grand với 1.248 căn tại Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường quý 1 đạt 3.950 USD/m², tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Có 10.000 căn chào bán, chủ yếu từ Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group; phần lớn thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung phía Tây Nam và Nam. Trong đó, khoảng 4.000 căn mở bán sau Tết.

Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm. Điều này đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc và thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc. Giai đoạn 2026–2027 dự kiến có thêm 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp đạt 3.574 USD/m², tăng 3% so với cuối năm 2025, tốc độ hấp thụ chậm lại. Nguồn cung trong quý gồm 200 căn mới và hơn 1.600 căn đủ điều kiện mở bán từ các dự án cũ. Bốn dự án dự kiến hoàn thành trong năm nay gồm: The Sang Residence, Peninsula Danang, Sun Symphony Residence, Masteri Rivera Danang.

Nhà liền thổ tại TP.HCM đón lượng lớn sản phẩm mới, thị trường Hà Nội dự báo đi ngang trong khi cung-cầu tại Đà Nẵng đều chững lại

Trong 2 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới tại TP.HCM tăng mạnh, nâng tổng rổ hàng lên gần 6.000 căn. Nguồn cung phân bổ nhiều nhất tại Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise), lõi trung tâm (SOLA thuộc The Global City) và vành đai nội thành (Essenia Parkway).

Giá sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước do mặt bằng giá tại Cần Giờ thấp hơn đáng kể so với khu trung tâm, sau đó tăng dần vào cuối quý, đạt khoảng 7.800 USD/m². Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản chưa có đột biến, phản ánh quá trình thanh lọc và xu hướng giao dịch thận trọng hơn.

Tại Hà Nội, không ghi nhận nguồn cung mới. Giá tiếp tục neo cao, đạt trung bình 9.600 USD/m² tại khu vực nội đô và ven đô dọc trục Vành đai 3.5, và lên tới 13.000 USD/m² tại các khu dân cư hiện hữu như Hoàng Liệt, Tương Mai, Đông Anh. Thị trường được dự báo sẽ chậm lại hoặc đi ngang trong giai đoạn 2026–2027.

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp nhà liền thổ dao động từ 5.000–8.500 USD/m² tại khu trung tâm (ven sông Hàn) và cận trung tâm, và từ 2.800–4.000 USD/m² tại khu ngoại ô. Giá bán trong quý 1/2026 tăng 12% so với cùng kỳ năm trước, nhưng diễn biến không đồng đều: một số dự án thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi một số khác giảm tùy theo vị trí và pháp lý. Thanh khoản lao dốc gần 40%, nhưng thị trường không xuất hiện tình trạng bán tháo.

Bất động sản công nghiệp TP.HCM tăng thu hút nhà đầu tư công nghệ cao nhờ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông

Quý 1/2026, TP.HCM đẩy mạnh hạ tầng với các dự án trọng điểm như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, cầu Cát Lái và Nhà máy điện khí LNG Hiệp Phước. Dịp 30/4, Thành phố dự kiến khởi công thêm ba dự án cảng lớn tại khu vực Cái Mép và Cần Giờ, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Trong quý 1, thị trường hoạt động ổn định, giá thuê khoảng 270 USD/m²/kỳ hạn, tỷ lệ lấp đầy đạt 93%. Thành phố có 64 KCN và KCX đang hoạt động; trong đó hơn một nửa đã được cho thuê toàn bộ, trong khi số còn lại cũng đạt tỉ lệ lấp đầy trên 80%. Xu hướng chuyển dịch sang công nghệ cao và hạ tầng số ngày càng rõ nét, với các dự án trung tâm dữ liệu của CMC và Sembcorp. Thành phố cũng thúc đẩy mô hình KCN sinh thái khi KCN Phú Mỹ 3 sắp trở thành dự án đầu tiên được công nhận.

Tại Hà Nội, giá thuê ổn định ở mức 225 USD/m²/kỳ hạn, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%, với phần lớn KCN đã kín chỗ. Nguồn cung tương lai khoảng 2.000 ha, nhưng tiến độ còn phụ thuộc hạ tầng và giải phóng mặt bằng.

Tại Đà Nẵng và khu vực Quảng Nam (cũ), diễn biến nổi bật trong quý là các dự án mới như KCN Tam Anh – An An Hòa (436 ha) và CCN Tam Mỹ Tây giai đoạn 2 (3 ha).

Phân khúc văn phòng TP.HCM tập trung lấp đầy, Hà Nội đón dự án mới, thị trường tái cấu trúc rõ nét về cung-cầu

Trong quý 1/2026, giao dịch thuê văn phòng tại TP.HCM cải thiện nhẹ nhờ nhu cầu từ doanh nghiệp quốc tế. Tỷ lệ lấp đầy đạt 92% với hạng A và 90% với hạng B; một số dự án như ThaiSquare The Merit và The Hallmark đạt 100%. Thị trường không có nguồn cung mới, nên giao dịch xoay quanh các dự án hiện hữu, qua đó giảm áp lực cạnh tranh giá thuê. Sức hút của môi trường kinh doanh TP.HCM được kỳ vọng tiếp tục duy trì nhu cầu thuê ổn định.

Tại Hà Nội, nguồn cung đa dạng hơn nhờ hai dự án hạng A The Marc 88 và IFC Hanoi (thuộc tổ hợp B1CC3 Complex) khánh thành trong quý 1, cùng Oriental Square sắp gia nhập thị trường. Giá thuê ổn định ở mức 35 USD/m²/tháng (hạng A) và 24 USD/m²/tháng (hạng B), nhưng nguồn cung mới có thể làm tăng áp lực lấp đầy.

Nhìn chung, nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM và Hà Nội tăng đều trong những năm gần đây, phản ánh ưu tiên đầu tư vào tài sản chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn vận hành, tiện ích và chứng chỉ xanh. Về phía cầu, khách thuê ngày càng chú trọng tối ưu diện tích và nâng cao trải nghiệm, thúc đẩy các mô hình không gian làm việc linh hoạt.

TP.HCM và Hà Nội đón thêm nhiều phòng khách sạn mới, cả ba thị trường tăng trưởng tích cực trong quý 1 nhờ cao điểm du lịch lễ Tết

Trong quý 1/2026, lượng khách lưu trú đạt 17,8 triệu lượt, tăng 15% so với cùng kỳ, qua đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản nghỉ dưỡng.

TP.HCM và Hà Nội ghi nhận hai khách sạn mới đi vào hoạt động trong tháng 3 là Rêve Ho Chi Minh City – Vignette Collection by IHG (52 phòng) và Fairmont Hanoi (241 phòng). Giá phòng phân khúc 4–5 sao đều tăng khả quan. Tại TP.HCM, giá phòng đạt 197 USD/đêm (5 sao) và 136 USD/đêm (4 sao). Sự gia nhập của thương hiệu quốc tế Fairmont cũng góp phần đẩy giá phòng cao cấp tại Hà Nội tăng 6%, lên 185 USD/đêm.

Nguồn cung khách sạn cao cấp dự kiến tiếp tục gia tăng, với các dự án như Caption by Hyatt Ba Son, The Okura Prestige Saigon, Hyatt Regency Hồ Tràm tại TP.HCM; và Hanoi Shilla Monogram – B3CC1 Complex, Hyatt Centric Hanoi Centre, Four Seasons Hotel Hanoi tại Hà Nội.

Riêng tại Đà Nẵng, hiệu suất thị trường cải thiện rõ rệt sau sáp nhập, công suất và doanh thu tăng mạnh so với cùng kỳ 2025. Đến hết quý 1, giá phòng tăng 10% so với cùng kỳ; phân khúc 4 sao và 5 sao lần lượt đạt 68 USD và 292 USD/đêm, công suất phòng tương ứng 85% và 88%. Với các dự án tương lai như Mandarin Oriental (2028), The Arbora Residence (2028) và Vinhomes Hải Vân Bay, thị trường khách sạn Đà Nẵng đang chuyển mình từ nghỉ dưỡng đại trà sang nghỉ dưỡng cao cấp.

Bất động sản bán lẻ duy trì sức bền nhờ nền tảng tiêu dùng nội địa

Trong quý 1/2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 10,9% so với cùng kỳ, tương đương 7% nếu loại trừ yếu tố giá. Nhờ nền tảng tiêu dùng nội địa, bất động sản bán lẻ duy trì đà tăng trưởng với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê ổn định, phản ánh trạng thái cân bằng cung – cầu. Hoạt động cho thuê tiếp tục sôi động ở các ngành hàng F&B, thời trang, mỹ phẩm và giải trí.

Tại TP.HCM, nhu cầu tập trung ở các trung tâm thương mại có lưu lượng khách lớn và khả năng kết nối tốt. Xu hướng tái cơ cấu ngành hàng diễn ra rõ nét, khi chủ đầu tư tăng tỷ trọng F&B, giải trí và bán lẻ trải nghiệm. Nhiều thương hiệu cũng nâng cấp hoặc mở rộng cửa hàng theo hướng tinh gọn, cho thấy chiến lược tăng trưởng chọn lọc. Sau sáp nhập, nguồn cung mở rộng ra các khu vực vệ tinh, với các dự án như Dragon Mall (phường Chợ Quán, dự kiến hoàn thành 2026) và Aeon Mall Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tại Hà Nội, hoạt động cho thuê duy trì sôi động với sự gia nhập và mở rộng của các thương hiệu quốc tế. Bershka lần đầu vào Việt Nam tại Hanoi Centre, Galaxy Cinema ra mắt rạp flagship, trong khi Hermès mở cửa hàng mới tại phố Tràng Tiền. Điều này củng cố sức hút của khu vực lõi đô thị và giữ tỷ lệ lấp đầy ở mức cao. Nguồn cung tương lai đáng chú ý là Thiso Mall tại khu đô thị Starlake, dự kiến hoàn thành trong năm nay.

Tại Đà Nẵng, thị trường kỳ vọng đón Aeon Mall Đà Nẵng khai trương vào mùa hè năm nay và Aeon Mall Hòa Xuân hoàn thành trong năm sau, góp phần bổ sung nguồn cung và đáp ứng nhu cầu khi tiêu dùng và du lịch tiếp tục phục hồi.