Thị trường Bất động sản Việt Nam quý III năm 2025

Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam – Avison Young hôm nay công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam Q3/2025. Báo cáo phân tích tình hình hoạt động trong các phân khúc bất động sản (BĐS) chính trong quý 3. Với thị trường Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và Đà Nẵng, báo cáo cũng chỉ ra các thay đổi và triển vọng tăng trưởng sau sáp nhập địa giới hành chính.

Trong chín tháng đầu năm 2025, thị trường BĐS tiếp tục hồi phục trên nền tảng tăng trưởng GDP và các chỉ số vĩ mô được củng cố. Việc hơn 4.000 doanh nghiệp BĐS thành lập mới cùng các cải cách chính sách ban hành trong năm nay đã mở rộng khả năng tiếp cận thị trường và củng cố tâm lý nhà đầu tư.

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định: “Quyết định nâng hạng thị trường Việt Nam từ “Cận biên” lên “Mới nổi” của FTSE Russell đánh dấu sự tín nhiệm lớn vào tiến trình phát triển kinh tế đất nước. Việc nâng hạng sẽ có hiệu lực từ tháng Chín năm 2026 sau đợt rà soát vào tháng Ba, nhưng tác động thực sự sẽ tích cực hơn nữa nếu và khi MSCI (Morgan Stanley Capital International) đưa ra động thái tương tự. Dù vậy, đây vẫn là cột mốc quan trọng, phản ánh những cải cách liên tục của Việt Nam về tính minh bạch, khả năng tiếp cận thị trường và thu hút đầu tư nước ngoài. Việt Nam đang tiến tới kỷ niệm 40 năm Đổi Mới vào năm 2026, và do đó, sự kiện này có thể mở ra chặng đường mới – “Đổi Mới 2.0” – giai đoạn hội nhập quốc tế sâu rộng và thu hút mạnh mẽ hơn các dòng vốn FDI.”

Nhà ở: Nguồn cung tiếp tục hồi phục, giá phân hóa rõ theo vị trí và thương hiệu

Tại TP.HCM (trước sáp nhập), nguồn cung duy trì tăng ở cả căn hộ (Trellia Cove thuộc Mizuki Park, The Privé, Lumière Midtown, Kieu by KITA) và nhà liền thổ (266 căn từ Gladia By The Waters). Giá căn hộ mới mở bán tăng 5–8% so với mặt bằng chung. Tâm điểm cao cấp và hạng sang hướng về khu Nam Rạch Chiếc với Eaton Park 8.400 USD/m² và các sản phẩm sắp ra mắt (Palm City, CT5 thuộc The Global City) – thiết lập mặt bằng giá mới. Giá cao khiến người mua ở thực và nhà đầu tư ngắn hạn tỏ ra thận trọng; trong khi chủ đầu tư tung ra chính sách bán hàng để kích cầu. Tại phía Tây Nam TP.HCM trước sáp nhập, nhà liền thổ sôi động với các dự án lớn (Vinhomes Green City, Eco Retreat, Kinghill Residence và LA Home) – dự báo hình thành cực phát triển mới, ít cạnh tranh trực tiếp với trung tâm nhờ nguồn cung đa dạng và giá cả phù hợp.

Hà Nội cũng ghi nhận nguồn cung mới từ 2.000 căn hộ thuộc 10 dự án, phân bổ nhiều nhất ở phía Đông (Vinhomes Ocean Park, Masteri Lakeside) với mức giá 2.350–3.350 USD/m². Sản phẩm mới trải đều khắp các phân khúc, từ cao cấp (Sun Feliza Cầu Giấy, The Nelson Private Residence), trung-cao cấp (Masteri Grand Avenue, Hausman Premium Residence, Imperia Signature Cổ Loa) đến tầm trung (The Senique Hanoi, The Lake và The Paris thuộc Vinhomes Ocean Park). Người mua phần lớn để ở hoặc đầu tư dài hạn, hạn chế vay dù lãi suất hạ. Thị trường thứ cấp xoay quanh các dự án có thương hiệu và vị trí tốt nhờ tăng giá ổn định và khả năng cho thuê.

Đà Nẵng có 500 căn hộ mới chào bán trong quý 3 (Masteri Rivera, M Landmark Residence) với nhiều ưu đãi về chiết khấu và lãi vay – phản ánh sự cạnh tranh bằng khuyến mại thay vì tăng giá. Tương tự TP.HCM, giá bán căn hộ tại Đà Nẵng cũng phân hóa mạnh theo vị trí và thương hiệu. Nguồn cung nhà liền thổ tương lai dự báo dồi dào với 5.900 sản phẩm từ Vinhomes Làng Vân.

Nhu cầu ở thực và dòng vốn đầu tư lớn tiếp tục củng cố nền tảng cho BĐS nhà ở. Tuy nhiên, bảng giá đất 2026 cùng những thay đổi về thuế và thủ tục sẽ làm tăng chi phí phát triển. Do đó, yếu tố minh bạch và tuân thủ, uy tín nhà phát triển, vị trí kết nối hạ tầng và giá trị sử dụng thực trở thành các tiêu chí hàng đầu mà cả người mua để ở và nhà đầu tư cân nhắc trước khi quyết định.

Khách sạn – Nghỉ dưỡng và Căn hộ Dịch vụ: Nhu cầu ổn định, chất lượng và thương hiệu là yếu tố then chốt

Phân khúc BĐS dành cho lưu trú bước vào giai đoạn củng cố chất lượng. Tại TP.HCM, căn hộ dịch vụ thuê dài hạn ghi nhận lực cầu tăng, đặc biệt với sản phẩm lớn (2–3 phòng ngủ) – nhiều quỹ căn cho thuê dài hạn kín phòng, như tại Nikko Saigon. Đồng thời, nguồn cung khách sạn bổ sung bằng việc tái khai thác 120 phòng nâng cấp của Grand Opera Tower tại Sheraton Saigon Grand Opera. Sau sáp nhập, TP.HCM mới được định vị là điểm đến du lịch, hội nghị và sự kiện quốc tế lớn – tạo ra nhu cầu đa dạng nhưng cũng phân mảnh theo vùng: TP.HCM/Bình Dương thiên về lưu trú công vụ-thương mại; Vũng Tàu, nhất là Hồ Tràm và Côn Đảo, giữ vị thế nghỉ dưỡng cao cấp với mức giá thuê vượt trội.

Trong quý 3, Hà Nội đón nhận dự án căn hộ dịch vụ Parkroyal Serviced Suites (122 căn). Nguồn cung năm tới tiếp tục dịch chuyển lên nhóm cao cấp, với căn hộ dịch vụ từ Shilla Monogram và Ascott Tây Hồ đều thuộc hạng A và 2.800 phòng khách sạn mới, trong đó 74% là 5 sao. Đà Nẵng trước sáp nhập cũng dự kiến đón thêm 680 phòng mới từ khách sạn 5 sao Saigontourist và cụm Fivitel Nam Hội An – Fivires Resort. Công suất phòng ở hai thị trường đều tăng so với cùng kỳ nhờ kỳ nghỉ lễ Quốc khánh và mùa du lịch nội địa. Sau sáp nhập, Đà Nẵng mới trở thành thị trường lưu trú trung-cao cấp quy mô lớn với lợi thế hạ tầng và tài nguyên du lịch lớn.

Khách quốc tế dự báo tiếp tục tăng nhờ chính sách visa nới lỏng và mở rộng miễn thị thực, kéo theo nhu cầu cho sản phẩm lưu trú có thương hiệu vận hành chuyên nghiệp. Chính sách thuê linh hoạt và khả năng đa dạng hóa trải nghiệm (F&B, MICE, tiện ích) là chiến lược để tối ưu công suất thuê và nâng giá phòng trung bình (ADR).

Văn phòng: Hạng B chiếm ưu thế, không gian làm việc linh hoạt mở rộng

Tại TP.HCM, dự án Saigon Marina IFC và DATC Building gia nhập thị trường trong quý vừa qua. Tỷ lệ lấp đầy hạng A nhích nhẹ lên 91%, trong khi giá thuê hạng B tăng 3% so với quý 2, lên 32,5 USD/m²/tháng, phản ánh sức hút của các tòa nhà có giá thuê hợp lý và vận hành tốt tại vị trí thuận lợi. Sau sáp nhập, cơ cấu nguồn cung tại TP.HCM (mới) nghiêng hẳn về hạng B (hạng A đạt 671.184 m² và hạng B đạt gần 1.600.000 m²), phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty khởi nghiệp hay các tổ chức cần không gian linh hoạt.

Hà Nội ghi nhận dự án quy mô 21 tầng tại khu phức hợp Giảng Võ tái khởi động. Còn tại Đà Nẵng, Trung tâm Tài chính Quốc tế (tòa ICT) dự kiến vận hành từ Q4/2025. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại hai thị trường không thay đổi nhiều so với quý trước.

Dự báo, văn phòng hạng B tại TP.HCM (mới) sẽ duy trì đà tăng tích cực do lợi thế chi phí và tính linh hoạt; trong khi hạng A tiếp tục là lựa chọn cho khách thuê cao cấp và tập đoàn đa quốc gia. Xu hướng văn phòng tích hợp tiện ích (office hub) kỳ vọng rõ nét hơn khi nguồn cung tương lai mở rộng ra ngoài trung tâm – nơi có nhiều không gian hơn để phát triển các mô hình mới.

Bán lẻ: Linh hoạt chuyển đổi để duy trì công suất và sức hút

Trong quý 3, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM duy trì ổn định nhờ lực cầu bền vững từ khách thuê ngành F&B và giải trí. Một số thương hiệu mở rộng điểm bán – Oh!Some! (Thiso Mall), KKV (AEON Tân Phú), flagship Pop Mart (Vạn Hạnh Mall) – trong khi số khác tiến hành nâng cấp không gian, như cửa hàng Muji tại Parkson Đồng Khởi, khu F&B Vincom Đồng Khởi và khối đế thương mại Metrolink An Phú. Sau sáp nhập, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tăng, với loại hình trung tâm thương mại (TTTM) tăng cao nhất. Khu lõi trung tâm giữ vững vị thế nhờ mật độ dân cư, sức mua cao và hệ hạ tầng thương mại hoàn thiện.

Hà Nội đánh dấu nguồn cung tương lai từ sự kiện khởi công TTTM Westlake Square 43.000 m² nằm trong khu đô thị Starlake. Còn tại Đà Nẵng, dự án TTTM tại Ngũ Hành Sơn được chuẩn bị đầu tư và Lotte Duty Free có kế hoạch mở rộng. Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tế từ VV Mall (tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 25%) cho thấy chiến lược bán lẻ cần ưu tiên trải nghiệm ẩm thực, nghỉ dưỡng hơn là chỉ mua sắm hàng miễn thuế, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của du khách và người tiêu dùng địa phương.

Một lần nữa, mô hình bán lẻ chú trọng trải nghiệm (F&B, giải trí hay không gian sự kiện) sẽ quyết định công suất và lưu lượng khách, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung tăng và cạnh tranh với thương mại điện tử. Nghiên cứu hành vi mua sắm, chọn lọc ngành hàng và ưu tiên mặt bằng có khả năng chuyển đổi công năng là là điều kiện tiên quyết để dự án BĐS bán lẻ vận hành hiệu quả trong giai đoạn tới.